España es un país en el que la función Notarial se ejerce con rigor como expresión de la seguridad jurídica propia de un Estado de Derecho.

El inversor no residente en España, (puede ser español o extranjero, persona física o empresa), que pretenda otorgar una Escritura pública para adquirir determinados bienes como pueden ser una vivienda, debe conocer los requisitos que exige la legislación española para poder formalizar este documento público.

Lo primero que deberá hacer ante el Notario, además de identificarse debidamente, es acreditar su condición de no residente en el país.

Los medios para acreditar esta condición de “no residente” están regulados  en el apartado 3 del artículo 2 del Real Decreto 1816/1991 de 20 de diciembre sobre transacciones económicas con el exterior así como en el artículo 3 de la Orden de 28 de mayo de 2001 por la que se establecen los procedimientos aplicables para las declaraciones de inversiones exteriores y su liquidación, así como los procedimientos para la presentación de memorias anuales  y expedientes de autorización.

Si la persona física no residente es española tendrá que aportar una certificación de la autoridad consular española expedida con una antelación máxima de dos meses que acredite su inscripción en el consulado de la embajada correspondiente.

Si la persona física no residente es extranjera, tendrá que aportar una certificación negativa de residencia expedida por la autoridad competente  igualmente con una antelación máxima de dos mees.

También es posible acreditarlo mediante certificación expedida por las autoridades fiscales del país de residencia o bien mediante una declaración en la que manifiesten que son residentes en otro Estado, que no disponen de establecimiento permanente en España y que asuman el compromiso de comunicar cualquier alteración de estas circunstancias

En el caso de las sociedades domiciliadas en el extranjero, deberán aportar un documento fehaciente que acredite su naturaleza y domicilio.

Las sucursales en el extranjero de empresa españolas, requerirán certificación del Cónsul español correspondiente de que se hallan constituidas en el país del que se trate.

En el caso de personas físicas españolas no residentes es posible, por razones de urgencia, otorgar la Escritura sin disponer de estas certificaciones. Para ello será preciso realizar  la declaración escrita de su condición de no residente, y añadir otros medios de prueba, pero en todo caso, deberá obtener la certificación de la autoridad consular española y remitirla tan pronto como sea obtenida a la autoridad española y siempre antes de un mes.

En el caso de que el pago de la inversión se haya realizado desde una cuenta de la persona no residente abierta en una oficina bancaria operante en España, el certificado que emita esta entidad sobre estos fondos podrá servir también para acreditar la condición de no residente.

Es igualmente importante tener en cuenta  que la persona deberá comparecer e identificarse ante el Notario con un NIE aunque sea español y que el artículo 47 de la Ley 58/2003 de 17 de diciembre General tributaria obliga al no residente a designar a un representante a efectos fiscales en territorio español.

Como puede observarse, la normativa es exhaustiva para asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales y además la función Notarial realiza un control estricto de su cumplimiento. Por estas razones es aconsejable que consulte con un abogado con carácter previo a formalizar su inversión a fin de que pueda asesorarle sobre la legislación aplicable y se pueda materializar la operación sin incidencias.

Si desea consultarnos,  estamos a su disposición.